迫り来る利上げの危機
下落する住宅価格
 

業界ではおおむね今年の住宅価格は10～20％の下落が見込まれている…

　不動産市場では過熱抑制策が維持されているのに加え、３月に米国の利上げ見通しが示されたことを受け、住宅価格の下落傾向も顕著となってきた。抑制策で取引が低迷していた市場では、新規住宅物件が割安で発売され、中古物件ではオーナーが続々と価格引き下げに応じるなどで取引回復も見られるが、その分、相場は下落している。香港金融管理局（ＨＫＭＡ）は先ごろ、米国の金融緩和縮小に伴う金利正常化で住宅ローンの負担が３割増す可能性もあり、住宅価格の下落幅は予想を超えると警告。不動産市場の焦点はこれまでのバブル抑制から新たなリスクへと移っている。（編集部・江藤和輝）

　国際通貨基金（ＩＭＦ）は４月28日、特区政府に対し「米国の利上げ歩調による住宅相場の動きに留意すべき」と警鐘を鳴らした。住宅価格は２００８年から約90％上昇しており、適切に処理しなければ大暴落を招くと指摘している。ＩＭＦは９日に発表した香港視察リポートで「段階的に抑制策を撤回するとともに、市況が急速に変化した場合は速やかに撤回しなければならない」と述べていたが、梁振英・行政長官は依然として抑制策を継続する姿勢を示していた。

　ＨＫＭＡが３月末に発表した「通貨と金融の安定状況リポート」によると、世帯収入に占める住宅ローンの負担割合は昨年第４四半期で64・１％だが、仮に住宅ローン金利が３％引き上げられて比較的正常な状態に戻ったとすると負担割合は83％に達する。20年ローンの場合は返済負担が30・２％も増えることになり、大きな社会リスクになりかねない状況にある。市場ではおおむね今年の住宅価格の下落を見込んでいるが、ＨＫＭＡは「状況は予想より早く進み、調整幅は予想を超える」と指摘している。

　特区政府地政総署は３月12日、新界の住宅開発用地競売が流札になったと発表した。放出されたのは大埔白石角の臨海高級住宅用地で、８３０戸の供給が可能。長江実業など７社が応札したが、最低希望額に達しなかったため政府は用地を回収することとなった。政府の公有地売却で流札となるのは10年９月以来、過去３年半で初めて。最高提示価格は29億ドル足らずのもようで、建築面積１平方フィート当たり４０００ドル以下となる。これは09年の同エリアでの落札価格を45％も下回る。デベロッパーが不動産市場の先行きを悲観していることが示された。

　続く３月25日の新界２カ所の住宅用地放出が注目されたが、流札は免れた。このうち沙田の馬鞍山白石の用地は新鴻基地産発展が18億２６００万ドルで落札。建築面積１平方フィート当たりでは４２４１ドルで、12年11月に長江実業が落札した近隣の用地が同５１６０ドルだったことから、約１年半で地価が17・８％下落したことになる。

　抑制策の影響で不動産取引は昨年第４四半期の約１万６２００件から今年第１四半期には約１万４５００件に減少。特に２月の住宅物件取引は08年の金融危機時より少ない。その後、住宅相場の下落は確定的となり、見切りをつけたオーナーが増えて中古物件では価格引き下げが相次いでいる。『香港経済日報』が集計した３月の10大団地の取引は２８５件で、２月の１５９件から79％増。過去10カ月で最高となったが、８カ所で平均価格が下落した。

　４月25日に発表された中古住宅価格の指標となる中原城市領先指数（ＣＣＬ）は１１８・31で、過去最高を記録した昨年３月の１２３・66から４・33％下落している。不動産評価や市場統計作成などを行う特区政府差餉物業估価署が発表した２月の住宅価格指数は２４４・１（速報値）で、過去最高を記録した昨年８月の２４６・２から０・85％下落した。ただし返還バブルのピークである１９９７年10月の１７２・９に比べると41・２％高い。

公共住宅の入居資格を拡大

　不動産代理の美聯物業は先ごろ、最近多くの住宅用地が予想を下回る価格で落札され、中古住宅物件の売却額の引き下げ幅も拡大していることなどを挙げ、今年通年の下落幅予測を２月に発表した５～ 10％から10～15％に修正、最大で20％下落するとの見方を示した。同じく不動産代理の中原地産の創業者である施永青氏はある講演会で新築住宅価格は10～20％下落するとの見通しを示したほか、市民の負担能力に合わせると住宅価格は少なくとも40～ 50％下落しなくてはならないと指摘した。

　中原地産の統計では、市場の低迷がいよいよ家賃相場にも反映されてきたことが分かった。同社が指標とする85カ所の団地で３月の家賃を調べたところ、建築面積１平方フィート当たりの平均家賃は22・７ドルで、２月の22・８ドルから０・４％下落。２カ月連続で下落し、過去８カ月で最低となった。第１四半期の平均家賃は22・７ドルで、昨年第４四半期の23ドルから１・３％下落。２期連続の下落となり、累計で１・７％下落した。

　住宅価格の引き下げ圧力には政府による住宅供給拡大もある。住宅政策を検討する長遠房屋策略督導委員会が２月に提出した公開諮問の報告書では、今後10年の住宅供給量として47万戸を確認。うち公共住宅が６割の28万戸（分譲型８万戸、賃貸型20万戸）、民間デベロッパーによる開発が４割の19万戸を占める。

　特に低所得層の住宅問題は政府の最優先課題であり、賃貸型公共住宅の入居資格の条件が４月１日から緩和された。公共住宅への入居を申請できる条件は、収入上限が平均８・４％、資産上限が平均４・４％引き上げられた。４人世帯の場合の収入上限は８％引き上げて２万３９１０ドル、１人世帯では８・９％引き上げて９６７０ドルとなる。これによって公共住宅の入居申請資格が得られる家庭は１万６８００世帯増えて14万７１００世帯となる。ただし公共住宅の住民団体は、資格者が増えれば入居待ち時間がさらに長くなると懸念し、さらなる公共住宅建設を求めている。

　昨年末の賃貸型公共住宅の累積入居申請（当選待ち状態）は過去最高の24万３３００件に達し、入居待ち時間は平均２・９年となっている。特区政府は賃貸型公共住宅の入居待ち時間を平均３年として承諾しているが、実は政府内部ではすでに４年前からこの目標は達成できないことが分かっていたもようだ。

　審計署が４月16日に発表した報告では、房屋署による10／11年度の予測で「３年の目標維持は難しい」となっており、12年の予測では「20／21年度には平均５年に達する」となっているが、これら予測は公表されていなかった。また今後10年間の供給予測は17万９０００戸で、政府目標の20万戸を達成するにはまだ38ヘクタールの土地が不足しているという。待ち時間はさらに延びることが予想されており、市民の住宅難解消はまだ楽観できない状況だ。